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再审申请书

再审申请书

申请再审人:厦门XX有限公司(一审被告、反诉原告、二审上诉人)

住所地厦门市XXXX19-21

法定代表人XXX,董事长

电话:130******88

申请再审人:厦门XX有限公司XX分公司(一审被告、反诉原告、二审上诉人)

住所地厦门市XXXXXX公寓楼二楼

负责人XXX,总经理

被申请人:厦门市XX社区居民委员会(一审原告、反诉被告、二审上诉人)

住所地厦门市XXXX

代表人XXX,主任

电话:135******18

 

申请再审人不服厦门市XX区人民法院(2010X民初第X号民事判决及厦门市中级人民法院(2011)厦民终字第X号民事判决,特向福建省高级人民法院申请再审。

再审请求

一、            撤销(2010X民初字第X号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项判决及撤销厦门市中级人民法院(2011)厦民终字第X号民事判决第一项、第二项和第四项判决。

二、            改判申请再审人厦门XX有限公司支付被申请人房屋租金人民币91.66万元(AB两幢按每年租金100万元标准计算至2010430日交还租赁房屋时止)。

三、            改判被申请人返还申请再审人厦门XX有限公司保证金人民币20万元。

四、            改判被申请人按评估价赔偿申请再审人厦门XX有限公司固定设施、设备等房屋投资装修损失人民币1305576元。

五、            本案一审、二审诉讼费由被申请人承担。

法定事由及事实与理由

申请再审人(以下称“申请人”)认为原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(二)项(原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的)、第(六)项(原判决、裁定适用法律确有错误的)以及第(十二)项(原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的)等情形,请依法审查并立案再审。具体事实与理由如下:

一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。

1、原判决认定讼争房屋的建设单位系被申请人、讼争房屋已竣工验收及双方当事人签订的房屋租赁合同有效,缺乏证据。

(1)    被申请人提供的《建设工程规划许可证》表明,XX公寓的建设单位

为被申请人,但《建设工程竣工验收报告》上载明的建设单位为则为“厦门XX开发公司”,证明该工程的建设单位是“厦门XX开发公司”,二审判决却以《建设工程规划许可证》和《建设工程竣工验收报告》认定被申请人是讼争工程的建设单位,显然缺乏证据。

(2)    被申请人提供的《建设工程竣工验收报告》中的“开工日期”和“竣工日

期”均为空白,该验收报告缺乏最基本、最重要的内容,不能证明讼争工程已竣工验收,原判决据此认定讼争工程已竣工验收,缺乏证据。

3)被申请人未提供城市规划和土地房产管理部门出具的验收合格认可文件及消防、人防、环保、电梯、起重机械、等管理部门出具的认可文件以及建设行政主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》等证明该工程已竣工验收的证据。相反,福建XX司法鉴定中心出具的《建筑工程鉴定意见书》证明,该租赁物“没有手续、没有验收合格、没有设计规划”。因此,被申请人将未竣工验收合格的建筑投入使用,违反了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国房地产管理法》等法律的强制性规定,其签订的租赁合同无效。

4)被申请人未提供其系讼争房屋的所有权人或有权处分人证据,其签订的租赁合同无效。

2、原判决认定双方最终真实意思表示的合同系《XX公寓二层房屋租赁合同》,缺乏证据。

12006124日,申请人厦门XX有限公司与被申请人签订的《协议书》证明,签订协议书时,厦门XX有限公司(而不是厦门XX有限公司XX分公司)已支付了租用保证金人民币100万元,厦门XX有限公司(而不是厦门XX有限公司XX分公司)取得了XX公寓楼二层和三层(而不只是二层AB两幢)的租用权。

220071215日,申请人厦门XX有限公司与被申请人签订的是《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》,约定租用的是XX公寓二层和三层而不只是二层,房屋面积是6400平方米而不是3200平方米,年租金为人民币100万元。

3)《福建省农村信用社(农合行)现金缴款单》明确证明,申请人厦门XX有限公司于200812日向被申请人支付了XX公寓楼AB幢二、三层2008年度第一季度租金,履行了租赁合同第三条第3项“合同签订之日,乙方应向甲方缴纳一季度店面租金为人民币25万元”的义务。原判决认定“200812日,厦门XX有限公司XX分公司支付25万元2008年第一季度的租金”,缺乏证据。

4)《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》的当事人为申请人厦门XX有限公司和被申请人,如果要变更该合同,必须由申请人厦门XX有限公司和被申请人协商一致。但《XX公寓二层房屋租赁合同》的当事人却为厦门XX有限公司XX分公司和被申请人,签订日期与《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》相同,均为20071215日。但厦门XX有限公司并未授权厦门XX有限公司XX分公司代表厦门XX有限公司签订该合同,厦门XX有限公司也未在该合同上盖章,厦门XX有限公司和厦门XX有限公司XX分公司不认可《XX公寓二层房屋租赁合同》的真实性,因此,作为变更合同的《XX公寓二层房屋租赁合同》未依法成立。无论《XX公寓二层房屋租赁合同》是否成立,由于厦门XX有限公司未在变更的内容上签字或盖章,更未明确约定《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》变更为《XX公寓二层房屋租赁合同》,属于变更内容不明确,应依法推定《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》未变更。被申请人只交付了第二层AB两幢房屋,只能证明其没交付第三层AB两幢房屋的违约事实,不能作为其签订的是《XX公寓二层房屋租赁合同》的理由。

5)被申请人在2009118日发给厦门XX有限公司(而不是厦门XX有限公司XX分公司)的《交款通知书》中仍确认“按合同内二楼暂定年租金合同内三楼暂定年租金”,其中指的“合同”显然是指《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》,而不可能是《XX公寓二层房屋租赁合同》,证明至2009118日,被申请人仍确认双方签订的是《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》,虽然申请人只持有该合同的复印件,但原审也确认了该合同的真实性,原判决仅以申请人没有该合同原件,被申请人持有《XX公寓二层房屋租赁合同》原件,就认定双方最终真实意思表示的合同系《XX公寓二层房屋租赁合同》,缺乏事实依据。因此,申请人厦门XX有限公司与被申请人签订和实际履行的唯一合同是《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》。

5)交纳保证金、签订协议书、签订租赁合同、交纳租金履行租赁合同的是申请人厦门XX有限公司,而不是厦门XX有限公司XX分公司,因此,被申请人应将20万元保证金返还给厦门XX有限公司,而不是返还给厦门XX有限公司XX分公司,原判决主体认定错误。

3、原判决认定被申请人于20108月将XX公寓二层B幢租给XX幼儿园使用,该出租时间的认定缺乏证据。

原审无视申请人已于20102月全面停业并搬走活动物品,自20103月起并未实际占用二层A幢和B幢租赁物的事实,在被申请人未提供其与XX幼儿园签订的租赁合同作为证据的情况下,采信被申请人的一面之词,认定被申请人于20108月将XX公寓二层B幢租给XX幼儿园,缺乏证据证明,被申请人未提供其掌握的对其不利的证据,应推定申请人提出的被申请人于201051日将XX公寓二层B幢租给XX幼儿园的主张成立。

4、原判决未认定租赁合同解除的时间,其判决“解除原告厦门XX社区居民委员会与被告厦门XX有限公司XX分公司签订的《XX公寓二层房屋租赁合同》”缺乏证据。问题是:租赁合同是申请人主张的于201051日被申请人将B幢房屋出租给XX幼儿园时解除?还是被申请人主张的201061日提起诉讼时解除?还是于20108月(原判决认定该出租日期缺乏证据证明)被申请人将B幢房屋出租给XX幼儿园时解除?还是于一审判决之日201161日解除?还是于二审判决之日20111028日解除?或者是于将来的某个时间解除?原判决对合同解除的时间未予查明和认定,如果按照该项判决,租赁合同至今未解除。而事实是,无论双方签订的是《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》,还是《XX公寓二层房屋租赁合同》,被申请人在没有履行法定通知解除义务的情况下,于201051日将租赁合同中的二层B幢擅自出租给XX幼儿园,直接导致租赁合同于该日实际解除。

5、被申请人的诉讼请求之一是“判令被告立即归还租赁房屋”,但一审判决并

未支持被申请人的该项诉讼请求,该诉讼请求已被驳回(一审判决第四项“驳回原告厦门市XX社区居民委员会的其他诉讼请求”),二审判决也维持了一审判决第四项,证明申请人已归还租赁房屋,无需也无从归还租赁房屋。申请人主张自20103月起即未实际占用AB两幢租赁物,被申请人其时已实际控制租赁物,从原判决驳回被申请人的该诉讼请求可以确定,原判决采信了申请人关于20103月就未实际占用AB两幢租赁物、被申请人已实际控制AB两幢租赁物、被申请人于201051日将B幢出租给XX幼儿园导致租赁合同实际解除时申请人已交还了AB两幢租赁物的主张,但原判决却凭空认定被申请人是于20108月将B幢出租给了XX幼儿园,一方面采信申请人201051日已交还租赁房屋的主张从而驳回被申请人要求返还租赁房屋的诉讼请求,一方面又判决申请人对B幢租金计至20107月,A幢租金应暂计至201161日,之后的租金按一年30万元计至实际交还房屋之日,一审的第二项判决和二审的第二项判决缺乏最基本的事实证据,应依法改判。

5、即使按第二层每年60万元租金计算至201161日,一审和二审判决均多算了2.5万元,【(AB幢)200811日至2010731+A幢)201081日至2011531日】=31个月X60万元÷12个月)+10个月×(30万元÷12个月)=180万元,扣除已付的25万元,为155万元,而不是157.5万元,原判决的金额显然缺乏事实依据。

6、租金计算基数和期限错误。

1)根据《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》第三条的约定,第二层和第三层的年租金为100万元,由于被申请人只实际交付了第二层,因此,第二层的年租金为50万元,《交款通知书》中“按合同内二楼暂定年租金60万元”只是被申请人的单方意愿,申请人并未同意,因此,仍应以原合同约定的年租金50万元为计算基数。即使按原判决的期限计算【(AB幢)200811日至2010731+A幢)201081日至2011531日】,租金为: 31个月X50万元÷12个月)+10个月×(25万元÷12个月)=150万元已付的25万元=125万元。

(2)    被申请人实际出租B幢给XX幼儿园的日期为201051日,因此,

即使申请人仍占用A幢房屋,租金为:【(AB幢)2008112010430+A幢)201051日至2011531日】=28个月X50万元÷12个月)+13个月×(25万元÷12个月)=143.74万元已付的25万元=118.74万元。

(3)    如前所述,从原判决驳回被申请人要求“判令被告立即归还租赁房屋”的

讼请求可以确定,原判决采信了申请人关于20103月起未实际占用AB两幢租赁物、被申请人已实际控制AB两幢租赁物、被申请人于201051日将B幢出租给XX幼儿园导致租赁合同实际解除时申请人已交还了AB两幢租赁物的主张,申请人不应支付201051日后第二层AB幢的租金,因此,申请人需支付的租金为:【(AB幢)200811日至2010430日】=28个月X50万元÷12个月)=116.66万元已付的25万元=91.66万元。

二、原判决确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定,系适用法律错误。

1、如前所述,双方签订的是《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》,申请人依约履行了交纳第二层和第三层2008年第一季度租金25万元及房屋租用保证金20万元的义务,但被申请人却未能在约定的租赁期起始日(200811日)交付第三层租赁物,被申请人在《交款通知书》中承认“合同内三楼因我方配套设施不完善,暂不允许经营”,可见至2009118日,被申请人仍未依约交付第三层租赁物,被申请人已严重违约。

2、《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》和《XX公寓二层房屋租赁合同》第一条第2项均约定:“甲方保证该建筑工程质量遵照国家现行规范和标准,按照厦门市政府相关部门批准的图纸建造,并经厦门市工程质量监督部门检验和消防安全检验合格后,租给乙方经营使用。”但被申请人并未提供厦门市工程质量监督部门检验和消防安全检验合格的证据,无论双方签订的是《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》,还是《XX公寓二层房屋租赁合同》,被申请人交付的二层房屋都不符合租赁合同的约定,是严重的违约行为,但原判决未对该违约行为依法认定。

3、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”交付第二、三层房屋和所交付的房屋需经厦门市工程质量监督部门检验和消防安全检验合格,是被申请人先于申请人交纳第二季度租金应履行的义务,但被申请人违约在先,申请人自第二季度起未交租金,是行使后履行抗辩权,不属于违约,原判决认定申请人违约缺乏事实依据和法律依据。

4、《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》和《XX公寓二层房屋租赁合同》第六条均约定:“乙方在使用年限内,可对房屋进行装修改造,租用期满后装修增加部分不得拆除,归甲方所有。” 申请人为了实现租赁合同的目的,按照合同约定对租赁物进行了添附中央空调、手扶电梯、消防安装工程、吊顶工程、货梯、监控系统、电缆、电线、灯具安装等固定设施、设备等装修。《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》和《XX公寓二层房屋租赁合同》第七条均约定:“甲方保证乙方对该房屋10年的使用权连续性,不得中途以任何形式毁约(除遇到国家征用外),如甲方中途毁约,应在毁约之日起七日内退还乙方未使用期限的租金及保证金,并支付房屋投资装修款以评估为准及违约金(违约金为人民币25万元整)。” 《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第一款规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理。”但本案的租赁合同对合同解除时已形成附合的装饰装修物已有约定,应按约定处理。被申请人未按约定交付第三层房屋以及所交付的第二层房屋未经厦门市工程质量监督部门检验和消防安全检验合格,已构成违约;20105月,被申请人将第二层B幢租赁给XX幼儿园,其擅自解除合同的行为再次构成违约,一审判决也认定被申请人违约,二审判决也认为其行为“不妥”,这里的“不妥”就是违约,即违反租赁合同第7条的约定(将B幢出租给XX幼儿园的“中途毁约”行为),如果不是违约,又为何要判决被申请人返还保证金20万元?由于被申请人在租赁合同尚未期满时就擅自出租B幢而导致租赁合同实际解除,固定设施、设备等房屋装修不能按合同第六条归被申请人所有,被申请人应按合同第七条承担违约赔偿责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第十三条规定:“原判决、裁定适用法律、法规或司法解释有下列情形之一的,人民法院应当认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第(六)项规定的适用法律确有错误:(二)确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的。”因此,一审判决关于租赁合同没有约定对固定设备、设施等装修损失的赔偿并适用《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第二款以及二审判决认定“双方在租赁合同中并未对固定设施、设备等房屋装修的归属进行约定”,明显违背了当事人的约定和法律规定,系适用法律错误。

5、即使被申请人欲解除合同,也必须履行《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知义务,但被申请人至今未通知申请人解除合同,其诉讼请求也是要求解除《XX公寓二层房屋租赁合同》,而不是要求确认通知解除租赁合同的效力,因此,其起诉不能视为已通知申请人解除租赁合同。何况,《XX公寓第二、第三层房屋租赁合同》和《XX公寓二层房屋租赁合同》第七条均约定:“甲方保证乙方对该房屋10年的使用权连续性,不得中途以任何形式毁约(除遇到国家征用外)。”被申请人在20108月将B幢房屋擅自出租给XX幼儿园的违约行为,直接导致了租赁合同的实际解除,不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条避免损失扩大的规定,被申请人应按租赁合同第七条的约定承担赔偿责任。

6、申请人对租赁物添附固定设备、设施等装修实际损失为2043000元,福建XX司法鉴定中心的评估价值为1305576元,被申请人应依约予以赔偿。

7、此外,被申请人未要求申请人将租赁物恢复原状而将B幢于20105月出租给XX幼儿园,将A幢于20119月出租给第三人,证明被申请人同意利用也实际利用了AB两幢附合的装饰装修物,无论哪方违约,根据公平原则,被申请人也应按评估价支付附合的装饰装修价值1305576元。

8、如前所述,由于租赁物未经综合竣工验收、被申请人不是租赁物的所有权人或有权处分人,双方签订的租赁合同无效。《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有。被申请人已将第二层AB两幢陆续出租给第三人,证明被申请人同意利用申请人的装饰装修物,被申请人应按评估价支付申请人1305576元装饰装修损失。

三、原判决超出了诉讼请求。

1、被申请人的诉讼请求之一是“判令被告立即缴纳拖欠的房屋租金120万元(暂计至起诉之日,实际应计至实际交还房屋之日,按一年60万元租金标准计算),但原审却判决申请人应支付房屋租金157.5万元(暂计至201161日,之后的租金应按A幢房屋一年30万元的标准计至实际交还房屋之日),显然超出了被申请人的诉讼请求。

2、即便如此,原判决仍多算了2.5万元,计算至201161日是155万元,而不是157.5万元,原判决超出了诉讼请求。

3、原审法院在没有认定申请人至201061日(被申请人起诉之日)或至201161日(一审判决之日)或至20111028日(二审判决之日)仍未交还租赁房屋,也未采信被申请人关于申请人一直占用房屋的主张,从而驳回被申请人要求申请人“立即归还租赁房屋”的诉讼请求的同时,无视申请人已于201051日在被申请人将B幢出租给XX幼儿园时交还了AB两幢房屋等事实,判决将租金暂计至201161日,之后的租金计算至实际交还房屋之日,明显缺乏证据,超出了被申请人的诉讼请求。

综上所述,原判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误、超出了诉讼请求,符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(二)项、第(六)项及第(十二)项规定的情形,请依法再审,支持申请人的全部再审请求。

此致

福建省高级人民法院

(本申请书副本1份)

申请再审人:厦门XX有限公司(盖章)

申请再审人:厦门XX有限公司XX分公司(盖章)

特别授权代理人:罗香荣 律师

201111*

附:证据目录。

 

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评论 (23条) 发表评论

  • 老兵
    老兵 : 老朋友你好

    2012-05-08 19:42

  • Lao Chen (阿牛)
    Lao Chen (阿牛) : 来看看老朋友,周末好啊~~~~~

    2012-03-02 15:13

  • 老兵
    老兵 : 周末愉快

    2012-02-26 13:47

  • 余春明
    余春明 : 春节快乐!

    2012-01-23 09:33

  • 老兵
    老兵 : 厉害!老朋友!

    2012-01-18 23:22

  • Lao Chen (阿牛)
    Lao Chen (阿牛) : 感谢一路有你同行 --新年的钟声已敲响,心灵的火花在时空荡漾,博友们相聚在爱的海洋 ~~~祝福你元旦吉祥,合家安康!

    2012-01-01 11:19

  • 李春梅
    李春梅 : 呵呵,虽然看着晕,但律师是我非常钦佩的职业!

    2011-12-28 17:19

  • 高虹(Sulincy)
    高虹(Sulincy) : 罗柏丝,圣诞快乐!

    2011-12-25 20:43

  • 余春明
    余春明 : 祝你胜诉!

    2011-12-25 16:05

  • 兰琪
    兰琪 : 希望胜诉的消息传来哦!偶尔来偷瞄下!

    2011-12-10 11:39

  • 罗柏丝
    罗柏丝 : 已加阿牛微博,有空就来串门哦!

    2011-12-07 00:16

  • Lao Chen (阿牛)
    Lao Chen (阿牛) : 问好罗博士,我的新浪微博:http://weibo.com/epp668 握手!

    2011-12-06 21:49

  • bblfloor
    bblfloor : 复杂。

    2011-11-28 11:10

  • 罗柏丝
    罗柏丝 : 不同的时间,总有不同的心情。就像我,很久没喝酒了,昨夜却醉到天明。祝老六好运!

    2011-11-27 01:09

  • 许六多
    许六多 : 不知怎的,这半年多心情极度差,本命年真的不好过,今年日子真他妈难过,到年底了,以为会好点吧,结果越整越差了,还没走出某种阴影

    2011-11-24 17:53

  • 罗柏丝
    罗柏丝 : 我看了都晕,多谢老六探望,多冒点泡,多些快乐***

    2011-11-23 00:09

  • 许六多
    许六多 : 太复杂,看着太晕,索性不看了,俺老六好久没露脸了,今天冒泡一下,看望老朋友

    2011-11-22 12:09

  • 罗柏丝
    罗柏丝 : 葫芦僧乱判葫芦案,古已有之。

    2011-11-21 11:52

  • 方舟
    方舟 : 要上到高院再审,说明中院的判决还是不足以服人。

    2011-11-18 15:16

  • 罗柏丝
    罗柏丝 : 谢谢娅茜和董总,还有微小说评选啊,我写好后一定投来。

    2011-11-18 14:49

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